Rachunek powierniczy jest specjalnym rodzajem rachunku. Określa się go również mianem escrow (ang.). Rachunek ten służy do różnego typu transakcji handlowych zwłaszcza transakcji prowadzonych na odległość. Zacznijmy od tego gdzie i kiedy powstał sam system escrow. System został stworzony w latach trzydziestych dwudziestego wieku w USA.
Stanowi on formę usługi bankowej polegającej na otwarciu oraz prowadzeniu rachunku, który przeznaczony jest do gromadzenia środków finansowych oraz prowadzenia rozliczeń pomiędzy konkretnymi, przewidzianymi w umowie partnerami handlowymi. Jak to działa? Otóż na początku obie strony wybierają wspólnie powiernika, czyli bank, w którym takowy rachunek zostanie założony. Po zawarciu odpowiedniej umowy kupujący przekazuje swoje środki na dany rachunek powierniczy. W przypadku transakcji rozłożonych w czasie dokonuje on wpłat zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem.
Następnie bank (powiernik) informuje sprzedawcę o zabezpieczeniu odpowiednich środków na rachunku powierniczym. Jest to sygnałem dla sprzedawcy o konieczności wypełnienia swojego zobowiązania wobec kupującego. Pieniądze mogą być wypłacone sprzedawcy jednorazowo po wywiązaniu się ze swoich obowiązków lub też w transzach zgodnie z postępem realizowanej umowy. Zadaniem tego typu rachunku jest zwiększenie pewności obrotu środków finansowych pomiędzy określonymi podmiotami. Dzieje się tak dzięki gwaranci banku, która dotyczy wypłaty określonych środków po wywiązaniu się ze swoich obowiązków sprzedającego. Jeżeli sprzedający nie wywiąże się z takowych zadań depozyt jest zwracany kupującemu.
podstawowe zalety rachunku powierniczego to:
- ochrona finansowa obydwu stron (nabywcy oraz sprzedawcy)
- wysoki poziom bezpieczeństwa i stosunkowo niewielkie koszty
- płatności międzynarodowe
- szybkość realizacji transakcji
Rachunek tego typu jest używany w przypadku transakcji na linii deweloper i nabywca nieruchomości. Co więcej zgodnie z przepisami obowiązującymi od kwietnia 2012 roku deweloperzy, którzy ogłaszają publicznie sprzedaż nieruchomości mogą przyjmować pieniądze od nabywców jedynie za pośrednictwem rachunków powierniczych prowadzonych przez banki. Może to być rachunek zamknięty jak i rachunek otwarty.
Otwarty rachunek powierniczy charakteryzuje się tym, iż środki wypłacane są z niego w transzach. Każda transza jest wypłacana po realizacji przez dewelopera danego etapu inwestycji. Zgodnie z przepisami takowych rat nie może być mniej niż cztery, a jednorazowa wypłata nie może być mniejsza niż 10, a większa niż 25% całkowitych kosztów inwestycji. Bank przed dokonaniem wypłaty ma obowiązek sprawdzić czy dany etap inwestycji w rzeczywistości został zrealizowany zgodnie z planem. Jeżeli wykryte zostaną nieprawidłowości bank ma prawo wstrzymać wypłatę. Deweloper może dysponować danymi środkami wyłącznie w ramach danego etapu danej inwestycji.
W przypadku rachunku zamkniętego nie mamy do czynienia z transzami. Całość środków jest wypłacana deweloperowi jednorazowo, ale dopiero po zakończeniu inwestycji, gdy bank otrzyma odpis aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń z wyjątkiem tych obciążeń, na które nabywca wyraził wcześniej zgodę. Jak zatem widać rachunek lepiej zabezpiecza interesy nabywcy. W przypadku, gdy deweloper nie ukończy inwestycji na przykład z powodów bankructwa firmy nabywca nie traci ani złotówki.